土地オーナーが知らないと損する不動産を活用した相続対策とは？

今回は、「土地オーナーが知らないと損する不動産を活用した相続対策とは？」について、基本的なことからご紹介します。

今回は、土地オーナー様にとって非常に重要な「不動産活用」や「小規模宅地の特例」について、より深く掘り下げて解説していきます。

1.相続税を減らす方法とは？評価額を大幅に軽減する方法を解説

相続税評価額を効果的に抑えるには、現金を不動産に変える方法と特例制度を活用することで節税効果を期待できます。

主な方法は以下の通りです

1. 収益不動産の建設・購入
   賃貸用マンションやアパートを購入することで、現金や株式に比べて相続税評価額を抑えられます。不動産は「貸家建付地」として評価されるため、借地権割合や借家権割合が控除され、課税対象額が減少します。

 

1. 小規模宅地等の特例
   被相続人が居住していた土地や事業用地に適用される特例で、評価額を最大80％減額することが可能です。この特例は、相続税を大幅に減らす最大の手段と言えます。

 

2. 土地と建物の評価方法の違い

不動産の相続税評価額は、土地と建物で評価方法が異なりますので、以下の3ポイントを押さえておきましょう。

• 土地の評価方法
  路線価方式または倍率方式で評価されますので、一般的に土地の評価額は時価の約80％程度になります。

 

• 建物の評価方法
  建物は固定資産税評価額に基づき評価され、新築の場合、時価の約70％程度で評価されます。これは建物が経年劣化により価値が減少する特性を反映しています。

 

• 貸付不動産の評価
  賃貸用不動産の場合、自用よりも評価額が低くなります。たとえば、満室状態では以下の通りです：
  • 土地部分：評価額が自用の場合の65％
  • 建物部分：評価額が自用の場合の50％

これらを組み合わせることで、大幅な節税が可能となります。

3. ケーススタディ：不動産を活用した節税の実例

 

項目	購入価格	相続税評価額（軽減後）
土地部分	2億円	1.3億円
建物部分	2億円	1億円
合計評価額	4億円	2.3億円

 

事例：賃貸用マンションの購入

• 購入価格：4億円（内訳：土地2億円＋建物2億円）
• 評価額（軽減後）：土地1.3億円、建物1億円 → 合計2.3億円

節税効果の試算
相続税計算において、現金や株式で4億円を保有する場合、評価額がそのまま課税対象となります。しかし、賃貸用不動産に置き換えることで、評価額が約57.5％に減少し、数千万円単位の節税が可能となります。

4.小規模宅地等の特例でさらなる節税効果

小規模宅地等の特例は、相続税対策の基本中の基本です。
この特例を適用することで、宅地の評価額を最大80％減額できます。以下のポイントを押さえましょう。

特例の概要

• 被相続人が居住していた土地や事業用の土地が対象
• 適用には一定の条件を満たす必要があります

適用条件：特定居住用宅地の場合

1. 配偶者が相続する場合
   条件なしで適用可能。

 

1. 同居していた親族が相続する場合
   相続開始前から申告期限まで引き続き居住し、所有していることが必要。

 

1. 別居していた親族が相続する場合
   配偶者や同居親族がいないなど、特殊な条件を満たせば適用可能。

適用後の効果

たとえば、土地の評価額が1億円の場合、特例適用後は評価額が2,000万円に減額されます。これにより、相続税の負担を大幅に軽減することが可能です。

 

5. 不動産活用のリスクとその対策

不動産を活用した相続対策には、以下のリスクが伴います

不動産活用には大きなメリットがありますが、同時にリスクも存在します。これを無視すると、逆効果になる可能性もあるため注意が必要です。

主なリスク

1. 賃料の下落や空室リスク
   賃貸物件の需要が減少すると収益が安定しません。
2. 金利上昇リスク
   ローンを利用する場合、金利が上昇すると返済負担が増加します。
3. 修繕費用の増加
   建物の老朽化により、メンテナンス費用がかさむことがあります。

リスク管理のポイント

• 長期的な収支計画を立てる
• 地域市場の動向を把握する
• 専門家と連携してリスク分析を実施する

6.まとめ：不動産を活用した相続税対策で賢く資産活用

不動産を活用した相続対策は、知識と計画が必要です。当社では、不動産を活用した相続対策のサポートをご提供しています。

• あなたの資産状況に合わせた節税プランの作成
• 不動産購入や運営に関する専門的なアドバイス
• リスク管理を含めた総合的なサポート

ご家族の未来を守るために、ぜひお気軽にご相談ください。