2025/02/28

アセットアロケーションの基本と、不動産を活用した最新の投資戦略

「資産5億円以上」の方が資産を守り、次世代へ最適に引き継ぐには、確実なリスク管理と効率的な運用が欠かせません。

今回は、富裕層が実践する「アセットアロケーションの基本」と、「不動産を活用した最新の投資戦略」をわかりやすく解説します。今後の資産運用の成功に直結するポイントをぜひご確認ください。

1. アセットアロケーション：長期運用の基礎戦略

「アセットアロケーション」とは、資産全体を「株式」「不動産」「債券」などの資産クラス（アセットクラス）にどのように配分するかを決める戦略のことです。この全体設計は、資産運用の成功を左右する重要な要素です。

アセットアロケーションとポートフォリオの違い

アセットアロケーション
資産クラスごとに配分の割合を決める「設計図」のようなものです。たとえば、株式50％、不動産30％、債券20％といった具合に、全体のバランスを決めます。
ポートフォリオ
アセットアロケーションで決めた割合に基づいて、実際に「どの株式」「どの不動産」「どの債券」を選ぶかを具体化したものです。

リスクの分散
資産クラスごとの特性を生かし、リスクを効率的に分散させることができます。
例えば、株式、不動産、債券はそれぞれ異なるリスクとリターンの特性を持っています。

アセットアロケーションでは、資産クラスごとの「相関関係」を考慮することが重要です。たとえば、不動産と株式を組み合わせると、以下のようにリスクを低減できます。

例

資産を適切に配分することで、単一資産への依存リスクを回避し、安定性を向上させます。

不動産は、アセットアロケーションにおいて、富裕層に特に選ばれる資産クラスです。その理由は、資産保全と資産拡大の両方において大きなメリットを提供するからです。以下に、不動産投資の主要な4つのメリットを詳しく解説します。

不動産は「実物資産」であり、物価上昇（インフレーション）時にその価値を維持または向上させる傾向があります。

ポイント：インフレ時の資産を守る手段として、不動産は非常に効果的です。

不動産投資では、自己資金だけでなく、借入（ローン）を活用することで、少ない資金で大きな投資を可能にします。

背景：金融機関は、不動産を担保にすることで多額の融資を行いやすいため、高いレバレッジ（倍率）を効かせた投資が実現します。
具体例：自己資金1億円を元手に、4億円の融資を受けて合計5億円の不動産を購入した場合、資産規模が5倍に拡大します。これにより、資産価値の上昇や収益性の向上の恩恵を大きく受けることができます。

注意点：レバレッジ効果は強力ですが、返済計画や利息上昇リスク対応など長期の計画を考慮することが重要になります。

不動産投資は、相続税や所得税の節税効果が期待できる資産活用です。

相続税評価額の引き下げ
- 不動産は、現金や株式と比較して、評価額が低く算定される傾向があります。
- 例：1億円の自用地評価額が、貸家建付地や小規模宅地等の特例を適用することで、約60％に引き下げられる場合があります。
賃貸収益を活用した税務上の優遇措置
- 賃貸不動産の減価償却費は、賃貸収益と相殺できるため、所得税の課税対象額を圧縮できます。

ポイント：不動産投資を組み込むことで、相続税負担を大幅に軽減しつつ、収益性が高いものに投資することで節税と資産活用の両方のメリットを得ることができます。

背景：住宅需要や人口動態により、特に都市部では賃貸需要が高いため、不動産オーナーは比較的安定した収益を得やすい状況があります。
具体例：首都圏で年間600万円の賃料収入を生む物件を所有する場合、10年間で6,000万円のキャッシュフローが確保できます。また、この収入はローン返済や修繕費に充当しつつ、純利益を得ることも可能です。

ポイント：株式や債券と異なり、配当や利息だけでなく、「現金フロー」を継続的に得られる点が、不動産の大きな強みです。

5.不動産投資の総合的な価値

不動産は、インフレや経済不安定時のリスクを軽減しつつ、収益性と節税効果を兼ね備えた資産クラスです。特に富裕層にとっては、リスク分散と資産保全の観点から、アセットアロケーションに欠かせない重要な選択肢となっています。